家づくりコラム

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注文住宅を建築するとき、主に3つの費用が必要になります。それは「建築費用」「土地取得費用」そして「諸費用」です。
必要不可欠なお金として、当たり前のように存在する諸費用。一体何の費用なのか分からない人もいるのではないでしょうか。

本記事では、多いときは総額の10％を占める諸費用について、その内容を解説します。

コラムを読んでわかること

• 注文住宅で気になる「諸費用」の内訳が分かる
• よくある「諸費用」の疑問へ回答
  

【土地・建物・ローン】諸費用の内訳とは？

諸費用が必要になるのは、ハウスメーカーへの支払いに限りません。
土地を契約するときにお世話になる不動産業者や、住宅ローンを組む場合に利用する金融機関など、様々な場所で手数料が発生します。こうしたものを合算した数字が「諸費用」と呼ばれるのです。

なお、諸費用はハウスメーカーによって含まれる項目が異なります。依頼する業者を確定させた段階で、諸費用に含まれる費目や、追加でかかる費目がないことなどを確認しておきましょう。

（1）不動産会社に支払う仲介手数料

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土地を取得する場合、多くのケースでは不動産会社を仲介人にします。仲介してくれる手間賃に対して支払うのが「仲介手数料」です。仲介手数料は成功報酬になるので、売買契約が成立した段階で支払うことになります。

（2）固定資産税・都市計画税の日割り金

土地を所有する人は、1年に1度、固定資産税を支払う必要がありますが、土地を売ってしまった人が、その年分の固定資産税や都市計画税を支払うのは不公平です。

そこで土地を購入した人が、購入した日を境に、残額を元所有者に支払うのが慣例です。このとき支払うのが土地に係る税金の「日割り金」です。

（3）印紙税・登録免許税・不動産取得税などの各種税金

不動産を購入するとき「印紙税・登録免許税・不動産取得税」といった各種税金を支払う必要があります。

印紙税は、土地売買契約書に添付するもので、1,000万円を超え5,000万円以下の物件の場合2万円など、契約金額に応じて支払う必要があります。土地売買以外のときでも、建築請負契約書や、住宅ローンの契約書でも印紙税が発生します。

登録免許税は、土地購入後の所有権移転登記の際に納付するもので、固定資産税評価額に2％を乗じた金額になります。

最後に不動産取得税は、不動産を取得したときに課せられる税金で、宅地の取得時は固定資産税に3％を乗じた金額を支払います。

（4）建築確認の申請費用

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注文住宅を建築する場合、建物の建築内容が法律に合致しているか確認するために建築確認を受ける必要があります。このとき、建築確認を行う自治体や、自治体からの委託を受けた専門の機関に「建築確認の申請費用」を支払わなければいけません。

一般的には床面積の広さによって費用は変わりますが、高くても5万円以下程度で申請できるでしょう。

（5）上下水道ガスなど、インフラ設備引込費用

特殊な環境ではない限り、電気の引き込みは無料で行われますが、上下水道やガスといった「インフラ設備」は引き込む際にお金がかかる場合があります。

たとえば上水道・下水道を利用する場合、分担金という名称で、3万円～の費用を支払うことになります。水道の口径や地域によっては、より高額な金額を請求されることもあるので、土地購入時に不動産業者などに聞いておくことをおすすめします。

（6）地鎮祭・上棟式の費用

最近では行わないハウスメーカーも増えていますが、地域柄や施主の希望によって、地鎮祭や上棟式を行う場合は「神主さんへのお礼や祭壇費用、神様へ捧げるお供物」といった費用が必要になります。

地域によって金額に幅があるので、建築を予定しているハウスメーカーに、金額の相場を聞いておきましょう。

（7）銀行・保証会社に支払う融資手数料

住宅ローンの申請を行う際、銀行側も融資作業の手間が生じます。これに対して一定の金額・割合で支払われるのが「融資手数料」です。

さらに、万が一融資が滞った場合に、あなたに代わって融資したお金を銀行に一括返済してくれる保証会社へも手数料を支払わなければいけません。

こうした住宅ローンに関連する費用が必要になります。

注文住宅の諸費用についての疑問

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ここからは注文住宅の諸費用に関して、聞かれやすい質問に回答します。

諸費用は現金じゃないといけないの？ローンに組み込める？

従来は、注文住宅にかかる諸費用は現金で準備することが求められてきました。しかし、現在では「諸費用も含めて」ローン契約ができる銀行もあります。

「オーバーローン」と呼ばれる形態で、建物・土地費用を超える金額を借りられます。ただし、対応していない銀行もあるので、借り入れを予定している銀行に早めに問い合わせることをおすすめします。

諸費用に相場はあるの？目安はある？

一般的に諸費用の相場は「建物価格の5～10％程度」と言われています。

金額に幅があるのは、諸費用に含まれる項目がハウスメーカーによって異なる点や、上下水道の引き込みなどインフラの引き込み費用、住宅ローンの手数料などが物件毎に異なっていて、一律に何％と提示できないからです。

諸費用が足りなくなるのは一番避けたい事態なので、多めに10％程度と見積もってもよいでしょう。

諸費用はいつ払うの？

気になる諸費用を支払うタイミングについても「契約するハウスメーカーによって異なる」という回答です。

契約時の印紙代や各種登記費用など、金額の大きくないものについては、ハウスメーカーが一度立て替え払いし、建物が完成し引き渡すときに精算する方式を取る会社もあるからです。

ただし、土地購入の際に不動産会社に支払う仲介手数料など、ハウスメーカーの契約や作業範囲外の支払いについては、立て替えずに支払うことが多いので、ハウスメーカーと資金計画を立てる段階で全体の支払いスケジュールを確認しておくとよいでしょう。

諸費用を節約する方法はある？

金額が大きくなりがちな諸費用ですが「節約する方法」はあるのでしょうか。

住宅ローンの手数料が安価な金融機関を利用すること、土地を持ち主から直接購入して仲介手数料をタダにすること、各種登記手続きを自分で行うこと、といった方法が考えられます。諸費用は、ハウスメーカー・不動産業者・金融機関と様々な機関に支払うものなので、節約の方法も多岐に渡ります。

ただし、土地の直接購入や登記手続きなど、不備があるとトラブルに発展する可能性がある手続きもあるので、少しでも不明点がある節約方法は使わないことをおすすめします。

諸費用を払えない場合どうすればいい？

「建物と土地の費用ばかり考えていて、諸費用のことを考えていなかった。諸費用を現金で捻出できないかも」こんなときは、先述したオーバーローンや、諸費用のためのローンの利用を検討しましょう。

住宅ローンによっては、建物・土地のための本契約とは別に、諸費用を支払うためのローンも存在しています。本契約の住宅ローンと比べると金利は割高になりますが、費用を捻出できない人にとっては、必要なローンです。

まとめ│諸費用のことも考えて注文住宅を建てよう

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注文住宅の建築に必要な費用は、土地と建物だけではありません。様々な手続きに必要な「諸費用」のことも考えておきましょう。
なお、諸費用を現金で準備していなくても、借り入れで対処することはできます。ただし、借り入れ金額が大きくなるということは、建物が完成し引き渡しを受けたあとの支払いが多くなることを意味します。

無理な支払いにならないように、資金計画を立てていきましょう。

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