土地探しをしていると、埋立地や川の近くなどを見て、「液状化しやすい土地ではないか」「家を建てても大丈夫なのか」と不安に感じることがあります。

液状化が起こると、建物が沈んだり傾いたりするほか、地面から水や砂が噴き出すなど、住宅や生活に大きな影響が生じる可能性があるため、土地を購入する前にリスクを確認することが重要です。

液状化しやすい土地には、埋立地や旧河道、旧水部などの地形的な特徴があり、ハザードマップや自治体が公開する液状化予測図などから確認できます。

ただし、液状化の可能性がある土地だからといって、一律に家を建てられないわけではありません。

適切な地盤調査を行い、必要に応じて地盤改良や住宅側の対策を施すことで、液状化のリスクを抑えながら家づくりを進められる場合もあります。

そこで本記事では、液状化が起こる仕組みや液状化しやすい土地の特徴、購入前の見分け方、リスクを減らすための対策についてわかりやすく解説します。

検討している土地の液状化リスクを確認し、安心して家づくりを進めたい方は、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント

• 液状化は、地下水位が高く、緩い砂地盤に強い揺れが加わることで発生します

• 埋立地や旧河道、旧水部は液状化しやすいため、ハザードマップや液状化予測図で確認することが重要です

• 液状化リスクがある土地でも、地盤調査や改良によって安全性を高められます

液状化はなぜ起こる│仕組みと3つの条件

液状化は、地震の揺れによって地盤が一時的に液体のような状態になる現象です。

ここでは、液状化が発生する仕組みと、発生に関係する3つの条件について解説します。

液状化の発生時、地面で何が起きているのか

液状化とは、地震の強い揺れによって地盤を構成する砂粒どうしが支え合えなくなり、地盤が一時的に「液体」のような状態になる現象です。

通常、地中の砂粒は互いに接し合うことで摩擦を保ち、建物や道路をしっかりと支えている状態です。

しかし、地下水を多く含んだ砂地盤に地震の揺れが加わると、砂粒の隙間にある水の圧力が高まります。

これにより、砂粒同士が離れてばらばらになり、水中に浮いたような状態になることで、地盤の強度が急激に低下します。

最終的に浮いていた砂粒が下に沈み、行き場を失った水や砂が地表面に噴き出したり、地面全体が下がったりするのです。

このように地盤が建物を支えられなくなることで、住宅の沈下や傾き、道路の変形といった深刻な被害が発生します。

また、平常時のマンホールや下水管は、周囲の土による摩擦や重さによって地中に固定されている状態です。

液状化によって周囲の地盤が液体のような状態になると、これらを押さえていた土の抵抗が弱まり、地下水による浮力が相対的に大きくなります。

その結果、周囲の地盤より軽いマンホールや下水管が地表方向へ押し上げられ、上下水道などのライフラインに被害が生じることがあります。

参照：国土交通省「液状化現象について」

液状化が起こる3つの条件

液状化は、地震が起きただけで、すべての土地に発生するわけではありません。

国土交通省の資料では、液状化が起こる主な条件として、以下の3つが示されています。

• 締まり方が緩い砂の層がある
• 地下水位が浅い
• 強い地震の揺れが加わる

締まり方が緩い砂地盤は、砂の粒子同士の隙間が大きく、内部に水を多く含みやすい状態です。

そこに地震の強い揺れが加わると、砂粒の間にある水の圧力が高まり、砂粒同士が支え合えなくなります。

また、地下水位が浅い土地では、地表に近い地盤まで水を多く含んでいるため、建物を支える部分で液状化が発生しやすいです。

つまり、液状化は「緩い砂地盤」「浅い地下水位」「強い地震動」の3つが重なったときに発生しやすくなる現象といえます。

埋立地や河川、海岸の近くなどは、こうした条件がそろいやすいため、土地を選ぶ際は地形や地盤の状態を確認することが欠かせません。

参照：国土交通省 「市街地液状化対策推進ガイダンス」

液状化しやすい土地の特徴・見分け方

液状化しやすい土地には、埋立地や旧河道、旧水部など、地形や土地の成り立ちに共通する特徴があります。

ここでは、液状化しやすい土地の特徴と、ハザードマップなどを使った見分け方を解説します。

埋立地・旧河道・旧水部など、液状化しやすい地形

水分を多く含む緩い砂質地盤になりやすい以下の地形は、液状化リスクが高い傾向にあります。

事実、国土地理院でも、以下のような地形は被害を受けやすいといわれています。

地形の種類	特徴と注意点
埋立地	海や湖などを土砂で造成した土地。 砂の締め固めが不十分だったり、地下水位が高かったりするとリスクが上がる。
旧河道 （きゅうかどう）	かつて川だった場所。 川底の砂や泥が残っているうえ、周囲より低く地下水が集まりやすいため注意が必要。
旧水部	旧版地形図や古い空中写真等の資料から沼や池、湿地であったことが確認された土地。 地盤が軟弱で、地下水位が浅い傾向にある。

ただし、同じ地形に分類される土地でも、実際の土質や締まり具合、過去の地盤改良の有無によってリスクは異なります。

地形だけで安全性を判断せず、ハザードマップや個別の地盤調査の結果とあわせた確認が必要です。

参照：国土地理院「ベクトルタイル「地形分類」　―身の回りの土地の成り立ちと自然災害リスクがワンクリックで分かります―」

ハザードマップなどで土地を確認する

土地の液状化リスクは、国土地理院や各自治体が提供するWebサービスを活用することである程度予測が可能です。

購入候補地を絞り込む段階で、以下のツールを役立ててみてください。

確認ツール	特徴とわかること
重ねるハザードマップ （国土地理院）	住所や地名を入力し、「土地の特徴・成り立ち」を表示させることで、その土地が埋立地や旧河道などのリスク地形に該当するかを確認できる。
液状化予測図・危険度マップ （各都道府県・市区町村）	想定される地震ごとに、液状化の可能性を色分けして地図上に表示する。 ※公開状況は自治体により異なる。

これらのツールは、自宅にいながら手軽に周辺環境の成り立ちを調べられるため、土地探しの第一歩として非常に有効です。

ただし、ハザードマップや予測図は、一定の条件をもとにした「地域全体の傾向」を示しているに過ぎない点には注意が必要です。

マップ上で安全なエリアとされていても、局地的に地盤が軟弱なケースは多々あります。

反対に、危険エリアに指定されていても、過去に適切な地盤改良が施されており、問題なく家を建てられるケースもあります。

地図上のデータはあくまで参考にとどめ、土地の購入を具体的に検討する際は、住宅会社へ相談して周辺の地盤データや想定される地盤改良費を確認することが重要です。

売主の承諾を得られる場合は購入前に地盤調査を行い、難しい場合は購入後、着工前に敷地ごとの詳しい地盤状況を確認します。

＞関連コラム：注文住宅の土地探しで注意すべきポイント｜理想の探し方と流れを解説

液状化のリスクを減らす方法

液状化のリスクを完全になくすことは難しいものの、土地選びや地盤調査、地盤改良によって被害の可能性を抑えられます。

ここでは、液状化リスクを減らし、安心して家づくりを進めるための方法を解説します。

液状化を起こしづらい土地を選ぶ

液状化のリスクを根本から抑えるには、土地探しの段階でリスクの低い地形を選ぶのが大切です。

一般的に、台地や丘陵地などの比較的標高が高いエリアは、低地よりも地下水位が深く地盤も安定しているため、液状化が起こりにくい傾向にあります。

しかし、こうした高台の土地は人気があり、購入価格も高額になりがちです。

家づくりの総予算を抑えるために、利便性が高く手頃な低地や埋立地などをを検討する場合は、土地代だけでなく、あらかじめ地盤改良費がかかる可能性を想定しておく必要があります。

また、高台の土地であっても無条件に安心できるわけではありません。

過去の造成方法や盛土の状態、土質などによって地盤の強度は一つひとつ異なります。

地形や一般論だけで安全性を判断するのではなく、気になる土地が見つかった段階で早めに住宅会社へご相談ください。

その土地に合わせた地盤対策と、改良費を含めたトータル予算を提示してもらうことが、予算オーバーを防ぐ賢い土地選びのポイントです。

適切な地盤調査と地盤改良を施す

液状化の可能性がある土地に家を建てる場合は、敷地ごとの正確な地盤状況を把握し、その結果に応じた地盤改良を行うことが重要です。

前述の通り、ハザードマップでは個々の土地の土質や地下水位、地盤の締まり具合までは判断できません。

そのため、まずはスクリューウエイト貫入試験などにより、地盤の硬さや土層構成を調べます。

液状化の可能性を詳しく確認する必要がある場合は、ボーリング調査や土質試験などを行い、砂層の深さや締まり具合、土の粒度、地下水位などを総合的に確認することが大切です。

調査の結果、軟弱な地盤であることが判明した場合は、地盤の状態や建物の規模に合わせて以下のような工法で補強を行います。

主な地盤改良工法	特徴と対策の仕組み
表層改良工法	浅い部分の土にセメント系の固化材を混ぜ合わせ、地表面に強固な地盤を形成する。
柱状改良工法	現地の土とセメント系固化材を地中で混合・撹拌し、円柱状の改良体を複数形成して建物を支える。
鋼管杭工法	地中の深くにある強固な地盤まで鋼管の杭を打ち込み、建物の荷重を安定した地盤へ伝える。

これらの工法を用いて地盤の強度を高めれば、液状化による建物の沈下や傾きを抑えられます。

ここで注意すべきは、必要な工法や費用が土地の状況によって大きく異なる点です。

比較的浅い改良で済めば数十万円程度ですが、深く杭を打つ必要がある場合は数百万円単位の出費になることも珍しくありません。

土地を購入してから対策を考えるのではなく、購入前の段階で住宅会社へ相談し、「調査費用」や「見込まれる地盤改良費」も含めた総予算の資金計画を立てることが重要です。

地盤・新築保証がついている会社を選ぶ

液状化リスクへの備えとして、事前の地盤調査や改良工事と同じくらい重要なのが、家を建てた後の保証制度です。

適切な調査と改良工事を行ったにもかかわらず、万が一、地盤の不同沈下が起きてしまった場合、建物の補修には多額の費用がかかります。

「地盤品質保証」がついている住宅会社であれば、そうした予測困難な事態が起きても補修費用が補償されるため、住み始めた後も長く安心して暮らせます。

ただし、地盤品質保証があれば液状化によるすべての被害がカバーされるとは限りません。

「地震を直接の原因とする液状化」は免責対象となっているケースもあるため、契約前に保証対象となる事故の条件や補償上限額、保証期間を確認しておくことが大切です。

液状化リスクが少しでも気になる土地を検討する場合は、土地探しから地盤調査、最適な地盤改良、そして引き渡し後の手厚い保証まで、一貫して任せられる住宅会社を選ぶのが鉄則です。

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＞安心のサポート体制

液状化しやすい土地に関するよくある質問Q&A

液状化しやすい土地を検討する際は、地名からリスクを判断できるのか、家を建てても問題ないのかなど、さまざまな疑問が生じます。

ここでは、液状化しやすい土地に関するよくある質問に回答します。

Q：地名で液状化しやすい土地は分かりますか

ある程度推測できるケースもありますが、現在の地名だけで完全に判断することはできません。

たとえば、「川」「沼」「池」「浜」「浦」「洲」「谷」といった水辺や低地を連想させる文字を含む地名は、かつて河川や沼地、海岸だった歴史を持つ可能性があります。

こうした土地は地下水位が高く、緩い砂質地盤が形成されていることが多いため、液状化リスクの有無を推測する目安のひとつです。

ただし、日本の地名は区画整理や市町村合併などによって新しく書き換えられていることが多く、現在の地名から土地の成り立ちを正確に判断するのは困難です。

また、水に関係する文字が含まれていても、実際には強固な地盤であるケースも存在します。

地名はあくまで判断材料のひとつに過ぎません。

実際のリスクを正確に把握するには、古地図やハザードマップと照らし合わせたうえで、最終的に住宅会社による詳細な地盤調査を実施して安全性を確認することが重要です。

＞関連コラム：【買ってはいけない一戸建て】戸建て住宅購入で避けるべき建物・土地13の特徴

Q：液状化しやすい土地は、家を建てないほうがいいですか

液状化リスクが懸念される土地は、周辺相場より価格が抑えられていることがあります。

そのため、同じ予算でも広い土地を購入できたり、土地代を抑えた分を建物の設備や地盤改良費に回せたりする点はメリットです。

また、都市部の埋立地や湾岸エリアには、商業施設や交通網が整い、徒歩や自転車で移動しやすい平坦な土地もあります。

液状化リスクを確認したうえで必要な地盤対策を施せば、こうした立地条件を活かして家づくりを進められます。

Q：液状化しやすい土地のメリットはありますか

周辺相場より価格が抑えられており、利便性の高い平坦な立地を選びやすいというメリットがあります。

液状化リスクが懸念される土地は、周辺相場よりも価格が低く設定されている傾向があります。

そのため、同じ予算でも広い土地を購入できたり、浮いた土地代を建物の設備や地盤改良費に回せたりする点が大きな魅力です。

また、土地の評価額が低い分、毎年の固定資産税を抑えられるケースもあります。

さらに、埋立地をはじめとする低地は都市部に近く、商業施設や交通網が充実していることが多いです。

加えて平坦な地形が多く、徒歩や自転車で移動しやすいのもメリットです。

適切な地盤改良を施せば、利便性の高い魅力のある土地にできる可能性もあります。

アクティブハウスでは、第三者機関の地盤調査と最適な地盤改良を実施し、20年間の地盤品質保証をお付けしています。

気になる土地がある方は、購入を決める前に安全性とトータル予算についてぜひ一度ご相談ください。

＞関連コラム：「めちゃくちゃ安い土地」には理由がある？安い土地の特徴と買う前のチェックポイント

まとめ｜液状化しやすい土地は「知って備える」

液状化は、緩い砂地盤・浅い地下水位・強い地震動の3つの条件が重なることで発生しやすくなります。

とくに、埋立地や旧河道、旧水部などは、液状化のリスクが高い傾向にあるため、土地選びの段階で注意が必要です。

ただし、液状化しやすい土地だからといって、必ずしも家を建てられないわけではありません。

ハザードマップや液状化予測図で地域の傾向を確認し、敷地ごとの地盤調査を行ったうえで、必要な地盤改良や建物側の対策を施すことで、安全性を高められます。

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