住宅ローンを検討するなかで、「借りられるだけ借りても大丈夫なのだろうか」「限度額いっぱいまで借りるのは危険なのでは」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンには金融機関が審査によって算出する「借入限度額」があります。

しかし、この金額はあくまで審査上借りられる可能性がある金額であり、必ずしも無理なく返済できる金額とは限りません。

実際、借入限度額いっぱいまで住宅ローンを組んだ結果、教育費や生活費の増加、金利上昇などによって家計が圧迫されるケースもあります。

そこで本記事では、住宅ローンを限度額いっぱいまで借りるリスクを解説するとともに、借入限度額と返済可能額の違いや計算方法、審査に影響する要因、無理のない住宅購入を実現するための対策まで詳しくご紹介します。

住宅ローンで後悔しないためのポイントを知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

このコラムのポイント

• 住宅ローンを限度額いっぱいまで借りるリスクを解説します

• 借入限度額と返済可能額の違いや目安を紹介します

• 無理のない住宅ローンを組むための対策を整理します

住宅ローンを「限度額いっぱい」まで借りるのは危険か

住宅ローンを検討する際、「借入限度額の限度まで借りても問題ないのだろうか」と疑問に感じる方も多くいます。

ここでは、住宅ローンを限度額いっぱいまで借りることが危険といわれる理由について解説します。

危険な理由（1）金利上昇リスク

住宅ローンを限度額いっぱいまで借りる場合、注意したいのが金利上昇リスクです。

とくに変動金利を選んだ場合、将来の金利動向によって返済額が増える可能性があります。

現在、日本の住宅ローン金利は上昇傾向にあるものの、比較的低水準です。

例えば、2025年以降は日銀の利上げの影響があるものの、変動金利はおおよそ0.7～1.0％程度、長期固定型の「フラット35」は約2％前後が目安となっています。

しかし、金利が1％上昇するだけでも、返済額は大きく変わるため注意が必要です。

今回は、借入額4,000万円かつ35年ローンの場合で、シミュレーションしてみました。

• 金利1％ → 月々返済：約11.3万円
• 金利2％ → 月々返済：約13.2万円
• 金利3％ → 月々返済：約15.4万円
  ※元利均等返済・ボーナス返済なし・端数四捨五入で試算
  ※住宅金融支援機構シミュレーションを参考

このように、金利が1％上がると月々の返済額は約2万円程度増加します。

そのため、住宅ローンを限度額いっぱいまで借りてしまうと、金利上昇によって家計の余裕がなくなってしまいやすいです。

住宅ローンを組む際は、将来の金利上昇も想定したうえで、余裕のある借入額を設定することが重要です。

参照：住宅金融支援機構「金利情報」

危険な理由（2）ライフイベントによる支出増加リスク

住宅ローンを限度額いっぱいまで借りる場合、将来のライフイベントによる支出増加にも注意が必要です。

住宅ローンは長期間にわたって返済が続くため、その間にさまざまな支出が発生します。

例えば、お子さまの教育費や自動車の購入費、住宅の修繕費や老後資金などは、家計に大きな影響を与える代表的なライフイベントです。

とくにお子さまの進学時期は教育費の負担が増えやすく、大学進学までを見据えると数百万円単位の支出になることもあります。

また、住宅を購入したあとも、10年～15年ごとに外壁や屋根のメンテナンス、設備交換などの修繕費が必要です。

住宅ローンを限度額いっぱいまで借りてしまうと、こうしたライフイベントによる支出に対応しづらくなり、家計に余裕がなくなる可能性があります。

危険な理由（3）減収時の破綻リスク

住宅ローンを限度額いっぱいまで借りる場合、将来の収入が減少したときに返済が困難になるリスクがあります。

住宅ローンは長期間にわたって返済が続くため、購入時の収入が将来も維持されるとは限りません。

例えば、転職による収入減少やボーナスの減額、病気やけがによる休職など、さまざまな理由で収入が減る可能性があります。

共働き世帯の場合は、出産や育児をきっかけに一時的に世帯収入が下がるケースも珍しくありません。

住宅ローンを限度額いっぱいまで借りてしまうと、収入減少が発生した場合に返済ができなくなる危険性もあります。

最悪の場合は住宅を手放さざるを得なくなることもあります。

住宅ローンは将来の収入変動も想定したうえで、返済に余裕を持たせた借入額にしておくことが重要です。

知っておきたい「借入限度額」と「返済可能額」

住宅ローンを検討する際は、「借入限度額」と「返済可能額」の違いを理解しておくことが重要です。

ここでは、それぞれの考え方や目安について解説します。

住宅ローン借入限度額・返済可能額の目安と確認方法

住宅ローンを検討する際は、「借入限度額」と「返済可能額」の両方を把握することが重要です。

借入限度額とは、金融機関が審査のうえで貸出可能と判断する上限額を指します。

一般的には、年収に対して30〜35％程度を年間返済額の上限として算出されます。

例えば、年収500万円の場合、年間返済額の上限は150万〜175万円程度です。

上記、年間返済額をもとに、金利2.25％・35年ローン・ボーナス返済なしの条件で試算すると、借入限度額はおよそ3,800万円～4,400万円前後が目安となります。

ただし、この金額はあくまで借りられる上限であり、無理なく返済できる金額とは一致しません。

そのため、住宅ローンは借入限度額だけで判断するのではなく、返済可能額を意識することも重要です。

返済可能額とは、家計に負担をかけず継続的に返済できる金額を指します。

一般的には、年間返済額を年収の20～25％程度に抑える水準が目安です。

同じく年収500万円の場合、年間返済額は100万〜125万円程度に収めるのが現実的といえます。

この範囲であれば、教育費や生活費の増加にも対応しやすくなります。

より具体的な借入額や月々の返済額を把握するには、住宅金融支援機構が提供するシミュレーションツールの活用がおすすめです。

ツールを使って試算しながら、「借入限度額」ではなく「返済可能額」を基準に資金計画を立てることが、無理のない住宅ローンにつながります。

なお、住宅金融支援機構では借入限度額を、借入可能額と記載している点には注意が必要です。

＞関連コラム：お金がないのに家を建てることはできる？頭金・貯金0の場合​

参照：住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」

【年収別】住宅ローン借入限度額・返済可能額早見表

住宅ローンの借入限度額と返済可能額のイメージをつかみやすくするため、年収別の目安を表にまとめました。

以下は、フラット35の条件を参考にした借入限度額と、年収の20〜25％を目安にした返済可能額です。

【条件】

フラット35／適用金利2.25％／元利均等返済／ボーナス返済なし

年収	借入限度額	理想的な年間返済可能額 （20％～25％）	年間返済可能額を加味した 現実的な借入額
400万円	3,389万円	80万円～100万円	約1,740万円～約2,180万円
600万円	5,083万円	120万円～150万円	約2,610万円～約3,260万円
800万円	6,778万円	160万円～200万円	約3,480万円～約4,350万円
1,000万円	8,472万円	200万円～250万円	約4,350万円～約5,430万円

借入限度額は金融機関の審査基準に基づく金額ですが、実際の住宅購入では家計の余裕を考慮した返済額を基準に資金計画を立てることが重要です。

参照：住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」

「40・50年ローン」で変わる借入可能額

住宅ローンの返済期間は一般的に35年が主流ですが、近年は40年ローンや50年ローンなども利用可能です。

このような超長期ローンは、返済期間を長くすることで、月々の返済額を抑えられ、同じ年収でも借入可能額を増やしやすいメリットがあります。

例えば、年収400万円の場合、35年ローンでは借入限度額が3,389万円ですが、40年ローンにすると3,690万円程度まで借入可能額が増えるケースがあります。

また、住宅価格を抑えて1,600万円程度のローコスト住宅を40年ローンで購入した場合、月々の返済額を5万円以下に抑えることも可能です。

このように、返済期間を長くすることで月々の支払いを抑えながら住宅購入を検討しやすくなります。

返済期間が長くなると、支払う利息や総返済額は大きくなりますが、それでも月々の負担を抑えて金利変動やライフイベントの変化などに対応しやすくなる点は大きな魅力です。

＞関連コラム：理想の注文住宅を予算内で叶える方法｜プランの決め方と比較のコツ

借入限度額の住宅ローン審査でマイナスになる要因

住宅ローンの借入限度額は、年収だけで決まるわけではなく、返済能力や信用情報などによって想定より少なくなることもあります。

具体的には、以下のようなケースは、住宅ローン審査にマイナスの影響を与える可能性が高いです。

• 自動車ローンや教育ローンなどの既存借入
• カードローンやリボ払いの利用
• 家電や家具などの分割払い
• スマートフォン端末の分割払い
• 過去の支払い遅延や延滞履歴
• 勤続年数の短さ
• 雇用形態（契約社員・自営業など）

住宅ローンを申し込む前に借入状況や信用情報を整理しておくことが大切です。

住宅ローンの危険を避ける具体的な対策

住宅ローンを無理なく返済するためには、借入額や家計状況を踏まえた資金計画を立てることが重要です。

ここでは、住宅ローンのリスクを抑えるための具体的な対策を紹介します。

借入額を少なくする

住宅ローンのリスクを抑えるためには、借入額そのものを少なくすることが重要です。

とくに住宅本体価格を抑えることで、月々の返済額を無理のない水準に調整しやすくなります。

住宅価格を抑える方法のひとつが、あらかじめプランが用意された規格型住宅を選ぶことです。

規格型住宅は、設計や建築工程を効率化することでコストを抑えやすく、注文住宅と比べて価格を抑えながら住宅を建てられます。

例えば、アクティブハウスでは資材の共同仕入れやプランの合理化、設計から施工までを自社で対応するワンストップ体制などによって、無駄なコストを削減しています。

こうした企業努力により、品質や性能を維持しつつ、価格を抑えた住まいづくりが実現可能です。

住宅ローンのリスクを減らすためには、借入可能額いっぱいまで借りるのではなく、住宅価格そのものを見直して資金計画に余裕を持たせることが大切です。

＞関連コラム：規格住宅の価格はどれくらい？価格の相場、特徴、気になる「安くする方法」も解説

審査のマイナス要因を解消する

住宅ローン審査を有利に進めるためには、事前にマイナス要因を解消しておくことが重要です。

住宅ローンの審査では年収だけでなく、既存の借入状況や信用情報も確認されます。

例えば、カードローンやリボ払いなどの借入、スマホ端末の分割払いや自動車ローンがある場合は、可能であれば完済しておくことが理想です。

また、クレジットカードやローンの支払い遅延は信用情報に記録されるため、日頃から期日どおりの支払いを心がける必要があります。

住宅ローン申込み前に借入状況や支払い履歴を整理しておくことで、審査をスムーズに進めやすくなります。

まとめ│無理なく返せる金額を実現する「規格型住宅」

住宅ローンを限度額いっぱいまで借りることは、金利上昇やライフイベントによる支出増加、収入減少などのリスクを考えると注意が必要です。

住宅購入を検討する際は、金融機関が算出する借入可能額ではなく、「無理なく返せる金額」を基準に資金計画を立てることが重要になります。

そのためには、住宅本体価格を抑えて借入額を少なくする方法も有効です。

規格型住宅のように、設計や建築工程を効率化した住宅を選ぶことで、品質や性能を維持しながら住宅価格を抑えられる場合があります。

アクティブハウスでは、資材の共同仕入れやワンストップ体制などによりコストを抑えた住宅づくりを行っており、住宅価格を抑えながらマイホームを実現できる可能性があります。

住宅ローンの負担を抑え、将来の生活にもゆとりを持たせたい方は、こうした規格型住宅も選択肢のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか。

コストを抑えながら理想の住まいを実現したい方は、ぜひ一度アクティブハウスへご相談ください。

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