家づくりコラム

注文住宅の建築は、様々な悩みの宝庫です。

「ハウスメーカーをどこにしよう…」「予算はどれくらいにすれば…」こういった悩みの中でも大きいものの一つが「土地」です。土地選びを間違えてしまえば、優れたハウスメーカーであっても、予算が潤沢にあっても、満足できるマイホームを取得できる可能性は低くなるでしょう。

本記事では、土地選びで後悔することがないように「買わないほうがいい土地の特徴」を紹介します。記事の最後には、土地選びで後悔しないために大事なコツを3つ紹介します。土地選びを成功に導くために、特徴やコツを頭に入れておきましょう。

コラムを読んでわかること

• 買うのに注意が必要な土地が分かる
• 土地購入に必要な3つのコツが分かる

買わないほうがいい土地の特徴

早速、買わない方がいい土地、9つの特徴を紹介します。

＞関連記事：企画型注文住宅の土地探しのポイントは？探し方の流れや期間もお話します！

特徴(1)急斜面が近くにある土地

1つ目は「近くに急斜面がある土地」です。

近年、斜面が急に崩れて人命が失われるニュースが報道されることがあります。特に気になるのは、晴れて安定している気候でも斜面崩壊が発生することです。土中の状態は容易には確認できず、いつ崩れるのか予兆を把握するのは困難といえるでしょう。

ハザードマップで斜面が崩壊する危険性の高い場所が記載されていますが、それ以外の場所でも急斜面の近くは避けたいところです。

特徴(2)ハザードマップの浸水深が高い土地

ハザードマップつながりで「浸水深が高い土地」も避けることが望ましいです。

各自治体で発行されているハザードマップを見てみると、想定浸水深によって着色される色が変わることに気が付きます。住宅の高さを考えると、～0.5m程度の浸水深でも土地によっては床上浸水の可能性があり、～3.0mの浸水深では2階にまで浸水する可能性があります。

気にしすぎていては土地を購入できなくなりそうですが、一度はハザードマップを確認して、購入予定のエリアがどの程度の浸水深が予想されているのか見てみましょう。

＞参考：ハザードマップポータルサイト

特徴(3)日当たりが悪い土地

3つ目の特徴は「日当たりが悪い土地」です。

日当たりが悪いと、室内に差し込む日光の量が減ることから、室内が暗い雰囲気になり気持ちも沈んでしまう可能性があります。

湿気が多くなれば虫が増えたりカビが生えるなど、健康面でも実害が生じる可能性があります。また、外で洗濯物を干しても乾きづらいなどのデメリットも考えられます。

ただし、都市部では周囲を高い建物で囲まれたために日が当たりづらい土地もあるもの。こうした場合は中庭を設ける、天窓を設けるといった対策を取ることで、日当たりの悪さを解消できるかもしれません。

特徴(4)交通量の多い道路に面した土地

「交通量が極端に多い道路に面した土地」も避けることが望ましいといえます。

交通量が多ければ、子どもの通学や毎日の車の使用に危険を感じる場面が多くなるでしょう。さらに車からの排ガスが建物や洗濯物に付着したり、大型車が通るときに振動を感じることもあります。

他の条件が優れている場合には、地盤の強化や防音サッシ、防音に効果のある断熱材を使用するなど、対策が必要になります。

特徴(5)雰囲気がよくないと感じる土地

対象となるエリアに踏み入ったとき「雰囲気がよくないと感じる土地」も避ける方がよいでしょう。

土地の雰囲気は周囲の建物や住人が形成するものです。いわゆるゴミ屋敷など、乱雑に物が置かれた家があったり、廃墟のような建物が近くにあれば雰囲気が悪くなります。言葉に言い表しにくいケースもありますが、対象とする土地、及びエリアを見たときに感じた感覚は信じてよいでしょう。

特徴(6)予算に見合わない価格の土地

「予算に見合わない土地」も避けるべきです。

注文住宅を建築するとき、主に「建築費」「土地代金」「諸経費」といった費用がかかります。諸経費は減らすのが難しいので、土地代金に費用をかけすぎると、予算を調整できるのは建築費ということに。建築費を減らすには、建坪を減らしたり、希望していた設備を諦めたりする必要が生じるでしょう。

想像していた理想の暮らしを実現するには、全体の予算を試算してから土地にかけられる費用を計算し、予算内で土地を探す必要があります。

＞関連記事：注文住宅見積もりの注意点｜予算オーバーや相見積もりも解説

特徴(7)抵当権が設定されている土地

抵当権とは、お金の借入をする際に自分が持っている建物や土地を担保にする（抵当権を設定する）ことを指します。

「抵当権が設定されている土地」を購入してしまうと、抵当権を持つ人や会社から競売にかけられる可能性があります。これを防ぐためには、抵当権がかけられた土地を見送るか、自分で抵当権を抹消する必要があります。

通常は土地売買の仲介不動産業者が、抵当権がかかっていることを教えてくれた上で、最も適切な方法を案内してくれますが、あなた自身も抵当権の有無をチェックするようにしましょう。

特徴(8)隣地境界があいまいな土地

8つ目の特徴は「隣地境界があいまいな土地」です。

土地を所有した経験のない人からすると「隣地との境界は明確なはず」と思われがちですが、実は境界のはっきりしない土地は多いものです。

都市部の土地の多くは、土地ごとに面積を計測した地積測量図がついていて、土地の座標を復元できます。しかし土地によっては地積測量図がなく、大まかな土地の形だけが描かれた「字図」しかないケースも。この場合、土地購入がスムーズに決まっても、隣地との間で境界を巡ってトラブルに発展する場合もあります。

地積測量図の有無や、隣地所有者との認識の合意などを土地購入前に済ませておきましょう。

特徴(9)建物を建てられない土地

最後に紹介するのは「建物を建てられない土地」です。

実は不動産屋で「宅地用」として売られている土地には、法律上建物を建てられない土地も存在します。たとえば、戸建て住宅を建築する場合には「幅4ｍ以上の道路に、2m以上接すること」などと規定がありますが、実は1.9mしか接していなかったといったケースです。

他にも、土地の中に安全性が確認されていない擁壁がある場合や市街化調整区域の土地など、建てられない土地はたくさんあるので、気をつけて土地を見ましょう。

土地選びの後悔を避ける、たった3つのこと

＞東京都 八王子モデルハウス

後悔してしまう、買わないほうがいい土地の特徴を解説しました。ここからは土地選びで後悔を避けるための考え方を紹介します。

【重要】土地にかけてよい金額を確定させる

1つ目のコツは「土地費用を確定させること」です。

先述したとおり、総予算に対して高額な土地を購入してしまうと、建物の大きさが小さくなってしまいます。現在の家計収支の状況から計算して、マイホーム取得に一体いくらかけられるのか、さらに土地に対してどのくらいの費用をかけられるのか、明確にしてから土地探しを始めましょう。

【重要】「満たせばすぐ購入」絶対条件の確定

2つ目のコツは「土地への絶対条件の確定」です。

土地選びは迷いの連続です。1つの条件を満たしていても、他の条件を満たさないのはよくあること。このとき迷っていると、他の人に土地を取られてしまうでしょう。

好みの土地に出会えたとき、すぐに購入の意思を示せるように「土地に対してココだけは譲れない」絶対条件を決めて下さい。

【超重要】土地より先にハウスメーカーを決める

3つ目のコツは「土地より先にハウスメーカーを決める」ことです。

実はハウスメーカーを先に決めるのは、土地選びを成功に導くための最良の行動です。

ハウスメーカーが決まれば、予算についての相談もでき、土地の登記状態や各種条件についてのプロの意見を聞くこともできます。

「土地から」と思われがちな注文住宅建築ですが、まずは「ハウスメーカー選び」と認識しましょう。

＞関連記事：失敗しない注文住宅の業者選びのコツ

まとめ│買わないほうがいい土地を避けよう

＞愛知県 一宮モデルハウス

「買わないほうがいい土地」について、9つの特徴を解説しました。

土地選びを失敗すると、設計の上でも予算の上でも、大きなハンディを背負うことになります。後悔してしまうような土地を購入することのないよう、土地選びの知識をつけると共に、相談できるプロを探しましょう。

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